Obra maravilhosa

Como se sabe, no dia 5 de agosto de 2016 os olhos do mundo vão se voltar para o Rio de Janeiro, cidade que vai assim reencontrar sua vocação de ícone global, cunhado na fama mundial do seu apelido de Cidade Maravilhosa. As Olimpíadas são, claro, a razão principal desse novo momento. E enquanto a cidade olímpica vive sua já intensa rotina de eventos teste para o grande evento esportivo, dezenas de canteiros de obra trabalham a todo vapor para lograr uma revitalização sem precedentes do território urbano.

Um dos principais pontos deste enorme esforço é a região portuária. Como em Barcelona, Londres, Buenos Aires e tantas outras urbes do mundo, o Rio de Janeiro vai ganhar um novo porto. O projeto Porto Maravilha é uma reurbanização total de uma área que compreende 5 milhões de metros quadrados. Entre as muitas intervenções, fazem parte do projeto dois novos túneis que somam 4,8 quilômetros, a reconstrução de 700 quilômetros de tubulações de água e esgoto, 17 quilômetros de ciclovias e a emblemática demolição do Elevado da Perimetral, a antiga via elevada de 4,8 quilômetros, que veio abaixo em 2014 e sobre o que a Construção Latino-Americana publicou matéria no início deste ano.

A renovação também vai marcar a nova região portuária como um polo de cultura e trabalho criativo. Na Praça Mauá, numa extremidade do perímetro sob intervenção, já funciona o novo Museu de Arte do Rio (MAR), e está em construção o Museu do Amanhã, dedicado às ciências.

Todo este trabalho, iniciado em 2011, é executado por uma parceria público-privada constituída pela Prefeitura do Rio e um consórcio composto pela Odebrecht, OAS e Carioca Engenharia. O contrato prevê a concessão para exploração dos serviços urbanos em todo o território reformado por 15 anos (ver box sobre o modelo financeiro).

Uma segunda parceria público-privada intervém sobre este mesmo território, mas se expandindo em direção a todo o resto do centro carioca, para a construção do VLT, o Veículo Leve sobre Trilhos. As linhas deste novo modal somarão 28 quilômetros de trilhos urbanos com 32 pontos de parada, e conectarão o aeroporto de voos domésticos Santos Dummont, num extremo do centro, com a região portuária, no outro extremo. O resultado: a prefeitura promete reduzir dramaticamente a necessidade de locomoção por automóvel na região central, e quem continuar usando o carro, será majoritariamente por meio dos novos túneis.

Novos paradigmas

Para Alberto Silva, presidente da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região Portuária, entidade municipal que representa a prefeitura no processo de concessão, a reurbanização do porto pressupõe uma mudança cultural. “Esta é uma região que há quatro décadas estava abandonada, e agora vamos devolvê-la à cidade”.

Para chegar a isso, os transtornos foram muitos. “São mais de 200 linhas de ônibus que passam pelo centro, e nós as alteramos todas pelo menos duas vezes. Além disso, temos que negociar o tempo todo. As construtoras querem fazer as obras, mas passam na frente de casas e comércios. Às vezes, um comércio pode ter que tolerar ficar fechado por dois ou três dias. Por outro lado, se a obra passa na frente de uma casa de pessoa com necessidade especial, a construtora tem que se virar para garantir acessibilidade”, afirma Silva.

O executivo municipal conta que a demolição da Perimetral foi o ponto emblemático do projeto. “Do ponto de vista da engenharia, foi o mais simples. O complicado é demolir a perimetral que havia na mente das pessoas. Hoje, os críticos têm que admitir que a região já é outra antes do fim das obras. E o caos anunciado não aconteceu”, diz.

Ele se refere a quem dizia que sem o Elevado da Perimetral o trânsito no centro do Rio se tornaria impossível, o que finalmente não aconteceu. Até o momento, a Via Binário e o novo Túnel Rio 450 vêm suportando o trânsito na região. Com a entrada em operação do segundo túnel, o trânsito deve melhorar. “Essa é a ideia, uma cidade que se preocupe mais com as pessoas do que com os carros”, define ele.

Investimentos

O Porto Maravilha só deve alcançar sua forma final em meados de 2016, logo antes das Olimpíadas. Mas desde já atrai investidores privados. É o caso da fabricante multinacional de cosméticos L’Oréal, que já começou a obra de sua nova sede brasileira na região portuária carioca.

Por sua vez, a multinacional de alimentos Bunge vendeu o prédio do antigo Moinho Fluminense, e ele se tornará um hotel de luxo com shopping center.

Junto a elas, empreiteiras como a Hochtief investem em edifícios corporativos e comerciais.

Os fluxos de capital e a consequente valorização do território fazem com que os proprietários de casas e comércios sintam que seu bairro já não é um pedaço abandonado de cidade. Reintegrados, querem fazer parte do ciclo de geração de riqueza, aproveitando-se da melhor infraestrutura e do capital turístico-cultural reconquistado.

Como se viabilizou o Porto Maravilha

O orçamento do Porto Maravilha é de R$ 8 bilhões, e o financiamento está sendo feito sem implicar em desembolsos por parte da Prefeitura. Como isso se tornou possível?

O sistema montado pela prefeitura foi o estabelecimento de uma unidade financeira especial vinculada ao valor do metro quadrado da região sob intervenção, chamado Certificado de Potencial Adicional de Construção (Cepac).

O Cepac se define pelas permissões de edificação outorgadas para a região portuária. Se quiser construir um edifício com área total de 5 mil metros quadrados num terreno onde o plano diretor municipal permite apenas 1 mil metros quadrados, o interessado deve comprar 4 mil Cepacs.

A lei do Porto Maravilha prevê que o capital arrecadado com a venda dos Cepacs seja aplicado em melhorias para a própria região portuária.

Em 2011, a Prefeitura pôs em leilão todo o estoque de Cepacs. Ele foi adquirido integralmente pela Fundo de Garantia pelo Tempo de Serviço, cujo administrador é a Caixa Econômica Federal, que pagou à época R$ 545 por unidade. Um ano depois, o banco leiloou parte deles a privados pelo valor de R$ 1.150 a unidade.

Com a arrecadação dos Cepacs, a Prefeitura paga ao consórcio construtor. Com a compra dos Cepacs, a Caixa adquiriu o equivalente a 60% dos imóveis do território. Com a operação pré-paga por esta modalidade, os investidores privados têm a segurança de construir no novo porto do Rio de Janeiro.